闲置8年后 广州百亿土地“盘活记”

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本报记者 余燕明 广州报道

日前,广州率先开启了第二轮集中供地。首日,广东粤海置地集团有限公司(以下简称“粤海置地”)以逾101.87亿元的底价,拿下了位于广州市白云区白云新城的云港城地块,这一成交价在广州土地出让记录上屈指可数。

但据《中国经营报》记者获悉,这宗成交价超过百亿元的土地,早在2013年就通过协议出让的方式,由广东省机场管理集团有限公司(以下简称“广东机场集团”)取得,当时地价仅为10.61亿元。

一位知情人士告诉记者,广东机场集团拿地以后,无力推进开发,一直闲置至今。“最后在相关部门的协调下,由广州市国土部门按照三旧改造政策,对云港城地块重新收储、挂牌出让,并给予广东机场集团相应的土地收益补偿。”

另据记者进一步获悉,云港城地块闲置期间,广东机场集团在2017年曾尝试引入合作方共同开发,并向其转让项目公司的控股权。当时富力地产(02777.HK)、月星集团有限公司均有意参与,但引发了串标纠纷,也导致广东机场集团为云港城地块项目引入合作方的计划流产。

云港城地块被重新收储、挂牌出让并由广东省国资委旗下的广东粤海控股集团有限公司(以下简称“粤海控股”)接盘,几乎是板上钉钉。此次云港城地块再度挂牌出让的网上竞价活动中,粤海置地是唯一的出价方。

今年4月初,粤海控股受让了广东粤航置业有限公司(以下简称“粤航置业”)的全部股权。粤航置业原本是广东机场集团出资设立的全资附属企业,以其持有并开发云港城地块项目。

对比云港城地块在2013年及2021年的两次出让,项目的主要规划指标进行了变更调整。在土地面积大致相同的情况下,规划计容建筑面积由之前的42.58万平方米增至50.6万平方米,部分商业商务用地变成了居住用地。

地价从十亿涨至百亿

云港城地块位于广州市白云区白云新城核心区,占地面积近11.65万平方米,其中可建设用地面积超过了11.44万平方米,整体规划计容建筑面积为50.6万平方米。

据记者了解,上述云港城地块主要包含了AB2909009、AB2909011、AB2910004共计3幅土地,土地用途包括住宅、零售商业、餐饮、商务金融等,它将建成集金融、科技、航空、地产等为一体的总部集聚区和高端商业综合体。

尽管粤海置地是以底价竞得了云港城地块,但成交总价高达101.87亿元,按照地块整体规划50.6万平方米计容建筑面积计算,其成交楼面地价超过了2万元/平方米。

此次拿下云港城地块的粤海置地,为港股上市的粤海投资有限公司(00270.HK)、粤海置地控股有限公司(00124.HK)的间接附属企业,这两家上市公司均受粤海控股实际控制,粤海控股由广东省 *** 、广东省财政厅分别持股90%、10%。

据记者了解,在正式竞得云港城地块的几天前,粤海置地即已注册设立了广东粤海置地发展有限公司,将其作为持有并开发云港城地块的项目公司。

根据广州市 *** 在今年5月批复的云港城地块控制性详细规划,地块项目整体规划的50.6万平方米计容建筑面积里,住宅建筑面积12.7万平方米,占比超过1/4;居住配套建筑面积1.4万平方米;商业商务及产业配套建筑面积36.5万平方米,占比约为72%。

事实上,早在2013年10月,云港城地块就以通过协议出让的方式,由广东机场集团取得。

据了解,当时,云港城地块所包含的AB2909009、AB2909011、

AB2910004共计3幅土地的总出让用地面积近11.45万平方米,整体规划计容建筑面积约为42.58万平方米,广东机场集团通过协议出让方式所支付的土地价款为10.61亿元,成交楼面地价仅为2492元/平方米。

但广东机场集团在拿地以后长达8年时间,无力推进云港城地块的开发建设,一直闲置至今。

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记者向广州市国土部门相关人士核实了解云港城地块在2013年协议出让以后,又在近期重新挂牌出让的背景原因。广州市国土部门一位人士在电话里表示,其不掌握云港城地块曾在2013年协议出让的相关情况,但此次挂牌出让之前,该宗地块已由市一级国土部门进行收储。

一位不便具名的知情人士告诉记者,由于广东机场集团始终无法推进云港城地块的开发建设,最后在广东省相关部门的协调下,按照三旧改造政策对该宗地块完成了重新评估和收储,并在近期挂牌出让。

“虽然云港城地块一直处于闲置状态,但并不是直接退还给广州市国土部门后重新组织挂牌出让,而是按照三旧改造政策,对云港城地块进行评估,具体适用的是旧厂房改造政策完成收储,重新挂牌出让的土地收益将向广东机场集团给予补偿。”这位知情人士说。

为此,记者向广东机场集团、粤海置地及粤海控股方面求证了解云港城地块在2013年协议出让以后一直无力推进开发、闲置至今的原因,云港城地块适用三旧改造政策进行收储的理由,以及广东机场集团将从此次挂牌出让活动中获得的土地收益补偿等,但暂时均未得到回应。

引入合作方计划流产

广东机场集团在2013年10月协议受让云港城地块以后,其出资设立了粤航置业,作为持有并开发云港城地块的项目公司。

今年4月初,广东机场集团已将其所持粤航置业的全部股权转让予粤海控股的一家附属企业。今年5月,粤航置业作为招标人,完成了云港城地块项目――白云粤海中心前期工程施工的招投标。

广州市国土部门对广东机场集团云港城地块重新收储、挂牌出让之前,几乎就已确定粤海置地为接盘方。

据记者查询了解,至晚在2020年10月底,粤海置地作为招标人,发起了白云粤海中心项目总体规划方案及商务地块工程设计的招投标程序,这意味着粤海置地在当时就已介入了云港城地块项目的开发建设。

根据广州市 *** 在今年5月批复的云港城地块控制性详细规划,云港城地块在近期重新挂牌出让之前,其主要规划指标进行了变更调整。

其中,云港城地块在2013年10月协议出让予广东机场集团时,所含3幅土地的出让用地面积近11.45万平方米,整体规划计容建筑面积为42.58万平方米;而在近期重新挂牌出让时,这3幅土地可建设用地面积约11.44万平方米,整体规划计容建筑面积则增至50.6万平方米。

此外,对比云港城地块原规划示意图,这3幅土地里的AB2909011地块由之前的商业商务用地变更调整为居住用地。

广东机场集团协议受让云港城地块后的闲置期间,2017年,其曾尝试通过项目公司股权转让及增资扩股的方式,为云港城地块项目引入合作方。

当时,广东机场集团在南方联合产权交易中心挂牌了粤航置业51%的股权,转让底价约为28.19亿元。交易完成后,广东机场集团仅保留粤航置业49%的股权,相当于其计划向合作方让出云港城地块项目的开发主导权。

根据粤航置业51%股权的挂牌文件,截至2016年底,即广东机场集团协议受让云港城地块逾3年时间后,粤航置业的资产总额及净资产均为11亿元左右,这与广东机场集团通过协议受让方式所支付的10.61亿元土地价款基本一致。

另据挂牌文件披露,截至2017年初,广州市国土部门就已经先后两次批准同意云港城地块的动工、竣工时间延期,最晚竣工时间被推迟到2020年2月。

粤航置业51%股权公开挂牌以后,富力地产及月星集团有限公司均有意参与,但在招投标的综合评审环节中双双落选。其中,月星集团有限公司对此持有异议,并向法院提起了涉及多方的有关串通投标不正当竞争纠纷的诉讼。

一位当时参与了粤航置业51%股权挂牌交易的人士告诉记者,“由于招投标过程中产生的一些不愉快,最后交易事项也被终止。”

如今,在广东机场集团协议受让云港城地块却闲置8年时间后,通过广州市国土部门重新收储并挂牌转让,广东机场集团从中全身而退,这宗位于白云新城核心区、成交总价超过百亿元的土地也得以盘活。

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