game Tài Xỉu(www.84vng.com):突然发现好多地铁公司,开始做起了房地产

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本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon,题图来自:视觉中国


在当下这个“大浪淘沙”的阶段,传统意义上的房企正在悄然发生着变化。


最近我偶然翻看1~8月的新增货值榜单时,发现了一件挺有意思的事,在一众地产公司里出现了一个异类。


地铁公司


在我们过去的印象里,与地铁公司相关的更多是做着与地铁轨道等交通运输的业务。


而现在,这些卖着几块钱地铁票的公司们,正在崛起为强势的开发商。


一、世界上最会赚钱的地铁公司其实就在我们国家


一提起地铁公司,我想大家的第一反应就是每天上下班挤到爆的地铁了吧。


能有如此客流量的地铁公司还能亏钱。


实际上,全球90%的地铁线都是在亏钱的。


说到客流量,我国当前一共有43个城市拥有自己的地铁,总里程长达8305.45公里,再加上一二线几千万的常住人口,客流量自然是巨大的。


我们再来看看各城市地铁公司的营收数据,其实还真挺好的。


注:因上海地铁几乎每条地铁都有独立的运营主体,并不是统一口径的财务数据,所以并未统计


单看营收,北京、深圳、广州、武汉四座城市的地铁运营公司年营收均突破百亿。


排名第一的北京地铁2021年营收将近170亿,大致约等于同年B站的水平,一家地铁公司的营收干到了互联网的水平。


如此看来,地铁公司不该是赚钱才对吗?


但撇开成本和开销只谈营收就是耍流氓。


先不说地铁本身的造价,光是每天地铁的运营就不是一笔小数目。


2018年中国内地城轨交通平均单位车公里运营收入为17.2元,运营成本为23.8元,也就是说:地铁每开出一单位车公里,就要亏损6.6元。


所以,如此高的营收其实是有点虚胖的,那地铁公司靠什么维持自己的利润?


一年五百亿的政府补助才是利润主要来源。


2021年,花在23家地铁公司的政府补助共计563亿元,光一个北京地铁一年就拿了近215亿。


而把这些政府补助部分扣完以后,还能够盈利的也没剩几家了。


但是还有一家地铁公司的画风,却是这样的:下图是香港地铁的2021年年报数据,不仅营业收入同比增长11%。



可怕的是,港地的税后利润高达97亿港元(约86亿人民币),注意是税后。


放眼全世界,真要说不靠补贴就能自食其力的除了我国的香港地铁,就是美国的纽约地铁了,但即使是纽约地铁,也是时断时续。


更加值得注意的是这个数字,扭转为盈300.77%。


那么,到底是什么,让香港地铁实现了如此巨大的逆势增长?


二、香港地铁的真正身份,其实是地产大佬


这是香港地铁2021年的年报:



这里有两个关键点可以关注一下,首先2020年受封关影响,总收入有所下降后,但2021年整体下行的情况下,香港地铁反而涨了。


再者,香港地铁涨在哪,右侧的数据给了我们很好的答案:物业。


正是由于物业发展部分利润增长70%,帮助港铁公司在期内扭亏为盈。


要知道,香港地铁是最早提出“地铁+物业”模式的地铁公司。


什么意思?


地铁公司最大的优势是什么,当然是修地铁。


所以通过开发铁路上盖及周边土地,以商业原则经营铁路来获得所需资金,这就是香港地铁发家致富的原因所在。


听起来好像并没有什么特别的。


但是在这套逻辑下还有一个隐藏概念:香港地铁买得是“没有地铁情况下”的地价。


打个比方,香港地铁一边修着地铁,一边看上了地铁边上某块好地,大手一挥花100亿买下这块地。


地到手了,香港地铁便拿着这些地再去招商,建商场、建住宅,这时候这块地便成了“有地铁情况下”的地价了,稍微一升值,100亿变150亿,钱这不就来了。


更长远点看,甚至还可以和发展商按协定比例摊分物业销售、租赁的利润,这样一来,建成以后的物业还能继续赚钱。


所以说香港地铁为什么这么强,因为它把地产开发和地铁修建结合到了极致。


比如收租金,香港中环国际金融中心,这栋港交所和金管局总部所在的大楼就有港铁集团的股份。


即便是疫情之下,其租金仍高达每月每平方米1500港币。


算下来,一层2000平米的办公区,一个月的租金就能在深圳盐田买一栋50平米的房了。


又比如卖住宅。


曾创下32000一尺天价(约28万/平),号称“世界最贵住宅之一”的凯旋门,甚至还可以卖车位。



2013年起,港铁开始拆售港铁沿线车位赚钱,比如沙田溱岸8号的车位,当年以188万创下新界最高售价。


我们曾经说过,港企是最懂赚慢钱,最稳健的房企,这句话,放在香港地铁上同样适用。

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根据港铁集团2021年年报显示,香港地铁去年一年内就建设了2万个住宅单位和两个大型商场项目,而原来的港铁就有14个商场,11.4万个住宅单位。


即使在2010年以后,香港地铁已经更多从建设过渡到了运营主导阶段,“轨道+物业”模式也逐步退出历史舞台。


但不可否认的是,该模式在今天仍然为香港地铁带来了可观的收入,甚至在关键时刻帮助它转亏为盈。


更重要的一点,香港地铁的成功,也带动了内地城市地铁公司对地产的看好。


而其中学得最好的优等生,就是深圳地铁了。


三、靠着做副业,成为内地赚钱最多的深圳地铁


我们先看一张图。



2022年1~8月的深圳房地产企业销售业绩榜里,在一众耳熟能详的地产公司里,出现了一个稍显陌生的名字。


深铁置业:销售额175亿元位居第二,销售面积27万平排第三,成绩着实有点亮眼。


而这家公司就是深圳地铁旗下专门负责房地产开发业务的子公司。


光是2021年深圳第三批集中供地,深圳地铁就豪掷179亿元拿下5宗地,看起来深圳地铁是确实打算在地产界撸起袖子大干一场了。


一个副业能发展成主业,只能说明这个副业足够赚钱。



2020年,深圳地铁净利润高达111亿元,接近当年其他20城净利润之和的1.7倍。


第二名武汉16.7亿元的净利润,也就差不多是深圳的零头,即使是2021年,深圳地铁也是第一。


根据深圳市地铁集团公司的年度报告,公司年营收在过去十年里增长了20倍,一度突破200亿元。


有趣的是,深圳地铁近5年的收入里,超过一半来自“副业”。


而这一切的开始,都是源自对香港地铁模式的学习,所以深圳地铁的地产之路,同样港风满满。


2004年,港铁获得深圳地铁4号线特许经营权,为期30年,通过港铁(深圳)4号线,香港地铁带进内地的,还有运营服务的经验。


跟别的城市自行摸索的方式不同,深圳地铁选择了一个更为灵活的成长方式:直接引入港铁。


把学习对象天天就放在自己身边,这学习效率还不蹭蹭往上涨。


“天颂”是港铁在内地的首个物业发展项目,位于深圳地铁4号线车辆段上盖。


港铁在2011年以20亿元的价格,投得龙华站地块做“天颂”住宅项目开发,2015年开盘预售,吸引大量市民排队抢购,销售总收入接近70亿元。


这次的尝试开启了深圳地铁进军地产的新篇章:


  • 2017年成为万科第一大股东

  • 2020年深圳地铁营收高达208亿元,其中超过70%来自房地产收入

  • 2021年深铁置业销售金额138.78亿元挤进前三,仅次于华润置地和万科


深圳地铁的成功,同样成为广州、杭州、武汉等城市地铁的学习对象。


四、其他地铁公司,也瞄准了房地产这块蛋糕


和深圳地铁一样位于一线城市的广州地铁,走了深圳地铁的老路子,选择先和大型房企合作。


2019年,广州地铁战略入股越秀地产,成为越秀地产第二大股东。


据越秀地产董事长林昭远在2022年3月份的业绩会上透露,广州地铁入股以来,越秀地产已获5个TOD项目。


而自2017年以来,广州地铁已陆续拿下了15块地。


当然,也有直接选择成立地产公司的杭州地铁。



仅2021年一年杭州地铁新设合并的房地产开发企业高达11家。


这摆明就是要狠狠搞一搞房地产市场。


其实地铁公司搞地产本来就有天生的优势,正如港铁可以买到“没有地铁情况下”的地价。


在TOD项目愈发火热的今天,地铁公司能拿到好地块的优势就越发突显。


大家都知道,越是挨着地铁的房子越好卖,上海莘庄的TODTOWN天荟,在周边楼盘还在争抢突破10万/平的时候,凭借TOD的交通优势,天荟直接涨到了14万/平。


这就是地铁上盖的魅力。


同样的,我们来看看武汉地铁,武汉地铁下属子公司武汉地铁地产联合置业有限公司,这个公司开发了一个楼盘名为武汉地铁时代常青城。


这个楼的位置有多好呢。



楼盘就在地铁口,而且地铁站名字就是小区名字,这个小区1.4万一平,比领近楼盘价格高了20%左右


国资背景的优势+拿地的先手优势,也难怪这么多的地铁公司都跑去做地产了。


五、最后,我们从这些地铁公司中看出什么


2022年,地产的规则变了。


当潮水退去的时候,才能看见谁在裸泳,这句话放在今年的房企身上再适合不过了。


在如今楼市下,我们看见越来越多别人家的企业在逆势增长。


无论是财政安全的基建型房企、在买资产逻辑方面胜利的港企,还有今天所说的不断破圈的地铁公司,在严峻的环紧下,都显露出了他们坚实的基础。


从他们身上,我们看见地产新的江湖和秩序正在形成。


相应地,我们也期待着,这些企业将给房地产这个赛道带来更多有意思的新玩法和新思路。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon

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